Vergleichsmiete und die Abziehbarkeit der Werbungskosten

Mieteinnahmen müssen mindestens 66 Prozent der Vergleichsmiete betragen

 

Es liegt im Interesse eines jeden  Vermieters alle Werbungskosten, die ihm im Zusammenhang mit der Vermietung einer Wohnung entstehen, steuerlich geltend zu machen. Doch der Gesetzgeber lässt einen hundertprozentigen Abzug der Werbungskosten nur dann zu, wenn die Mieteinnahmen mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete betragen. Ist dies nicht der Fall, können die Kosten nur zu einem Teil steuerlich geltend gemacht werden.

Warmmieten sind zu vergleichen

Die ortsübliche Vergleichsmiete steigt vielerorts regelmäßig an. Deshalb ist es ratsam, nicht nur zu Beginn eines Mietverhältnisses, sondern auch in regelmäßigen Abständen das Verhältnis der vereinbarten Miete zur ortsüblichen Marktmiete zu überprüfen. Nur so lässt sich vermeiden, dass es bei einer Überprüfung durch das Finanzamt zu  nachträglichen Kürzungen der Werbungskosten kommt. Doch was gehört alles zu einer ortsüblichen Marktmiete? Es ist immer die Warmmiete zu vergleichen, das heißt die Kaltmiete zuzüglich aller umlagefähigen Betriebskosten, wie Grundsteuer, Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, Schornsteinfeger, Gartenpflege, Hausmeister sowie Sach- und Haftpflichtversicherung. Diese Vorgehensweise ist für die Vermieter günstig, da in der Regel die Betriebskosten vom Mieter voll übernommen werden. Damit kann die vereinbarte Kaltmiete - für sich betrachtet - auch weniger als 66 % betragen.

Fremdüblicher Vertrag und Dokumentation der Vergleichsmiete

Bei der Vermietung an nahe Angehörige ist die Kombination voller Ansatz der Werbungskosten bei Mieteinnahmen oberhalb der 66-Prozentgrenze ein interessantes steuerliches Gestaltungsmittel. Voraussetzung dafür ist zunächst ein fremdüblicher Mietvertrag, der nicht nur auf dem Papier vereinbart, sondern auch in der Praxis durchgeführt wird. Daneben ist es ratsam, die Berechnung der Vergleichsmiete zu Beginn des Mietverhältnisses zu dokumentieren.

Die Dokumentation ist einfach, wenn die Wohnung vorher fremdvermietet war. In diesem Fall kann diese Miete als Vergleichsmiete herangezogen werden. In der Regel folgen die Finanzämter einem solchen Vergleich. Gibt es keinen Vormieter, helfen Verzeichnisse, wie der örtliche Mietspiegel, der qualifizierte Mietspiegel oder Mietdatenbanken von Städten und Gemeinden, die vielerorts auf den Internetseiten der Städte und Gemeinden kostenlos zur Verfügung gestellt werden. In der Regel finden sich in diesen Verzeichnissen von-bis-Angaben. Hier darf von der unteren Spannenangabe ausgegangen werden, soweit die Wohnung in Größe, Lage und Ausstattung vergleichbar ist. Wird für die gesuchte Wohnlage keine Vergleichsmiete durch die Städte und Gemeinden bereitgestellt, können auch die Internetseiten der Immobilienanbieter eine hilfreiche Datengrundlage bieten.

(Stand: 23.01.2017)

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